不動産 - 株式会社Prime Estate

Real estate buying and selling

不動産売買・不動産仲介

ローンを返却したい

空き家・空き地を売却したい

物件を相続した

離婚による売却

住み替えによる売却

オーナーチェンジ

家族信託と売却

ダミーテキスト

ローンを返却したい

Case01

ローンの返済でお困りなら
任意売却

収入の減少などの理由で住宅ローンの返済が困難になり滞納が続いた場合、裁判所によって競売手続きが進められます。競売は不動産所有者様にとって不利な売却であり、売却後の生活再建が難しくなるものです。
任意売却はそのような不利な競売を避けることができる方法です。ご自身の意思でできる限り有利な価格で売却を進めることができるため、任意売却を行えば生活再建もしやすくなります。

住宅ローンに関するさまざまなお悩み

収入が減り住宅ローンの支払が厳しい
ローンの返済を滞納し続けている
滞納が続き、金融機関から督促状が届いてしまった
リストラ、倒産によりローンの支払いができなくなった
離婚したが住んでいた家のローンが残っていて困っている
競売になるとその後の生活が苦しくなると聞いた…
競売開始の通知が届いて途方に暮れている
遠方にあり住んでいない家のローンが支払えなくなった

競売にかけられる前に早めにご相談を

競売は物件所有者様にとってかなり不利な売却方法です。裁判所によって強制的に市場相場より安く売却されてしまうため残債が多く残り生活再建が困難になります。引越し費用の捻出も難しく売却後は強制退去となるためストレスも多くかかることでしょう。
任意売却は圧倒的に不利な売却である競売を避けられる方法です。ご自身の意志でなるべく有利な価格で売却し、その後の生活も再建しやすくするためにもぜひ任意売却について当社にご相談ください。

空き家・空き地を売却したい

Case02

空き家を放置し続けることで
大きな損をする可能性があります

近年、空き家問題は全国的な問題として深刻化しています。
放置された空き家は倒壊リスクがあり、そのままにすると崩落した瓦などにより通行人を怪我させる可能性も。また、放置し続けることは金銭的なリスクも多く、特定空き家認定されると固定資産税がそれまでの6倍にもなってしまいます。このようなさまざまなリスクを回避するためにも、なるべく早くスムーズな売却をおすすめします。
総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、空き家の数は2013年で820万戸であり2018年になると846万戸に増加しています。空き家率は2018年に13.6％で、この段階で過去最高の数値です。こうした状況を受け、「空家法」が2015年に施行され、自治体では助言・指導・勧告等を行っています。

空き家をなるべく良い条件で
売却するためには

人が住んでいない建物は湿気が溜まりやすく手入れもされないため劣化が激しくなります。その結果、資産価値も下がりやすく売却価格も低くなる傾向にあります。そんな空き家でも工夫することで有利な価格で売却することが可能です。まずは空き家の状況を把握しましょう。

使わなくなった空き家は
速やかに売却すべき理由

物件を相続した

Case03

不動産を相続する方法と
売却について

不動産は現金や株などと異なり、簡単に分けることができない資産です。そのため相続の際には複数人の相続人でどのように分配するかをじっくり話し合わなくてはいけません。しかし、分けにくい資産であるが故にトラブルにもなりやすく、頭を抱えている相続人の方も少なくありません。
急に相続することになった不動産でお困りでしたらご相談ください。

【point】
①遺産を受け継ぐ人をはっきりさせる
➁分割の割合について明確にする
③相続税についても確認する

相続した不動産を売却する
4つのメリット

①相続トラブルを避けやすくなります

不動産は現金のように簡単に分割できるものではありません。たとえ土地を均等に分割したとしても、価格変動によって価値が均等でなくなる可能性があります。また、共有名義にした場合も固定資産税や維持・管理費を誰が負担するのか、空き家を誰が利用するのかなどで揉めることがあります。しかも、共有名義では名義人全員の許可がなければ売却できません。
このように不動産はそのままの形で相続するとトラブルや面倒になることが多々あります。速やかに売却し、現金で分割したほうがトラブルは避けやすいでしょう。

②維持・管理費がかかりません

不動産はたとえ使っていなかったとしてもさまざまなコストがかかります。
たとえば、毎年かかる固定資産税、建物であれば火災保険料もかかります。マンションの場合は修繕積立金や維持管理費も発生することでしょう。戸建てならば定期的な管理費とともに修繕費用も必要です。このように不動産は所有しているだけで多くのコストがかかります。使う予定が無いのであれば、無駄なコストをかけないためにも売却するのがおすすめです。

③取得費加算の特例を受けられます

相続した不動産を一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定の金額を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が適用されます。

④空き家の3,000万円特別控除を受けられます

古家付き土地を相続した場合、すぐに売却することで「空き家の3,000万円特別控除」が適用されます。この特例は被相続人の居住用財産、つまり空き家を売った場合に受けられるものです。

離婚による売却

Case04

離婚時の不動産トラブルに
要注意

離婚時の売却で問題になるのが不動産の財産分与です。現金のようにきっちり分けることができないため、離婚前・離婚後いずれのタイミングでも揉める可能性があります。もちろん、不動産分配問題を放置したまま離婚してしまうと、さらなるリスクがあるため、きっちりさせなくてはいけません。婚姻関係を結んでいた間に築いた財産は離婚後に適切に分け合わなくてはいけません。これを財産分与といい、共有財産がある場合は離婚時に必ず行う必要があります。
財産分与の対象となるのは夫婦の共有財産すべてであり、一緒に住んでいたマイホームやその他婚姻中に購入した不動産についても分け合わなくてはいけません。法的に難しい面もあるため、特に不動産については専門家に相談することをおすすめいたします。

財産分与には3種類あります

財産分与には「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の3種類があります。
それぞれの特徴について以下で解説いたします。

①清算的財産分与

「財産分与」として一般的にイメージされるのが清算的財産分与です。婚姻中に夫婦で築いてきた財産を分け合います。それぞれの貢献度合いによって分配割合が変化します。

②扶養的財産分与

離婚後どちらか片方が収入が少ない、もともと専業主婦（主夫）であったという場合、離婚後は生活が苦しくなります。その場合、収入が多い方が少ない相手を扶養するために行う財産分与です。支払額や期間は話し合いで取り決めます。

③慰謝料的財産分与

離婚にはさまざまな原因がありますが、不倫やDVなどは行った側が一方的に悪く、直接的な離婚原因となるものです。このような原因を作った側が慰謝料として相手に支払う金銭のことを慰謝料的財産分与と言います。

離婚時の売却で問題になる
名義について

離婚時の不動産売却で問題になるのが名義人についてです。不動産は名義人でなければ売却することができず、共有名義の場合は名義人全員の同意がなければ売ることができません。
たとえば、夫が名義人の場合は妻が勝手に売却することはできず、夫婦共有名義であれば両者が同意しなければ売却できないのです。そのため離婚時に話がこじれてしまうと売却がなかなか進まない可能性があります。
ちなみに共有名義の場合、持分割合のみを売却することは可能です。ただし、トラブルになりやすく権利侵害した場合は相手に金銭を支払う必要があるなど面倒なことになりやすいためおすすめできません。

住み替えによる売却

Case05

住み替えは売却の優先が
おすすめです

住み替えは売却の優先がおすすめですご結婚やご出産などにより住替えを検討される方はたくさんいらっしゃいます。そうした方が悩まれることの一つに「売却と購入どっちを先にすべき？」というものがあります。
答えを先にお伝えすると「売却・購入はできるかぎり同時に行う」ことが理想です。
もちろん不動産売買にはタイミングもありますので必ずしも同時に行えるとは限りません。では住み替えはどのように進めるべきなのでしょうか。ここでは住み替えの最適な流れと売却優先のメリットについて解説いたします。

住み替えの理想は同時決済、
難しい場合は売却を優先しましょう

住み替えで理想的な形は、新居の購入と現居の売却がほぼ同時のタイミングで行えることです。同時決済できれば仮住まいの準備をする必要がなく、購入資金が不足することも防げます。また、二重ローンのリスクも回避できるためメリットが多くあります。
とはいえ、必ずしも同時決済できるとは限りません。そのような時は売却の優先をおすすめいたします。
売却が優先されれば、売り急ぐ必要がなく納得の行く金額で売却することができます。資金面で余裕ができるため新居の購入資金が不足することを防げるのもメリットです。
住み替えでは同時決済を理想とした上で、難しい場合は資金計画を立てやすい売却を優先させていきましょう。

住み替えで売却を優先する
4つのメリット

住み替えでは同時決済が理想ですが、難しい場合は売却を優先するのがおすすめです。なぜ売却を先に行うべきなのか、その理由やメリットについてまとめましたのでご覧ください。

①資金計画を立てやすい

売却が先に行えればローンの返済や諸費用について確定し、まとまった資金を手元に置くことができます。そのため資金計画も立てやすくなります。落ち着いて新居購入を行えるのもメリットです。

②二重ローンを回避できる

現居を先に売却できれば、住宅ローンを完済することができます。新居のローン支払いは購入後からスタートするため、二重で支払うリスクがありません。買いが先行すると現居・新居のローンを二重で支払うリスクがあるためおすすめできません。

③融資がつきやすい

現居を先に売却していれば、住宅ローンの支払いも完了しています。そのため、金融機関のローン審査も通りやすくなるメリットがあります。購入が先行してしまうと現居のローンを残したまま新居のローン審査がされてしまうため、融資がつきにくくなります。

④納得できる価格で売却できる

購入は後回しにすることで、じっくりと現居の売却に専念することができます。ある程度の時間をかけることができるため、納得できる価格での売却を実現しやすいでしょう。多くの資金を得られれば、その後の新居購入も余裕が持てます。

オーナーチェンジ

Case06

入居者様がいても売却できる
オーナーチェンジ

入居者がいる不動産を売却することをオーナーチェンジといいます。
家賃を得る権利や、敷金の返還義務等は売買後に売主様から買主様へ引き継がれます。入居者様はオーナーが変わるだけでそれ以外のことは何も変化がなく安心して住み続けられるのが特徴です。
買主様にとってはすでに収益化されている物件を購入できるため、メリットがあります。売主様としても、収益物件を求めている投資家に売却しやすく、入居者へ退去してもらう手間や費用をかけずに済むというメリットがあります。
このように、オーナーチェンジは売主様・買主様双方にメリットのある売却方法です。

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家族信託と売却

Case07

家族信託という選択肢

資産を持っている方が認知症などの理由で判断能力を失ってしまった場合、さまざまな弊害が起こります。たとえば不動産は売却・運用することができなくなるため、実質凍結された状態になってしまうでしょう。遺産相続についても揉める可能性がでてきます。そうしたリスクを避けるためにも、事前に家族信託を進めることはおすすめです。
ここでは家族信託のメリットや不動産売却について解説いたします。

家族信託により資産の管理を
任せるメリット

家族信託とは資産を持つ方が家族に管理や処分を任せる仕組みです。たとえば、自身が高齢となり将来的に判断能力が衰えてしまう前に、子や孫などの親族に資産の管理を任せることができます。
家族信託を利用すれば認知症などの理由で本人の意思決定が難しくなった場合でも、資産の整理・売却を行うことが可能です。また、受託者は運用なども自由に行うことができ、本人死亡後の資産継承先を自由に設定できるなど、家族信託はメリットの多い方法といえるでしょう。

家族信託で不動産売却を行う場合

通常、名義人以外は不動産を売却することができません。しかし、家族信託契約の内容に売却が含まれている場合は受託者が不動産を売却し、その利益を受益者が受け取ることができます。
売却が含まれていない場合、信託契約終了まで待つ。または委託者が元気で意思決定ができる状態であれば信託内容を変更することで受託者が不動産を売却できます。または信託受益権を売却するという形で、事実上の信託不動産売却が可能です。
不動産の売却をご検討でしたら、まずは弊社へ無料査定をご依頼ください。経験・知識豊富な当社スタッフがじっくりと調査し、お客様の大切な不動産を適切に査定いたします。売却についても、お客様のお話を親身になってお伺いし、お客様ごとに最適なプランをご提案いたします。
「いくらで売れるのかな？」と少しでも気になりましたら、ぜひお気軽に相談くださいませ。